《北京首例外立面修缮工程陷僵局：1100户居民的“安全墙”为何修不下去？》

北京市东城区新奥洋房小区，这个承载着1100多户居民安全期待的外立面修缮工程，正陷入一场前所未有的僵局。作为北京市首个业主自发使用公共维修基金改造外立面的商品房小区，项目从筹备到停工的曲折历程，折射出老旧小区改造中合同漏洞、责任界定与多方协调的复杂困局。

一、隐患催生的“自救行动”

新奥洋房小区建成于2005年，外墙瓷砖脱落问题已持续多年。紧邻公共道路的楼栋，脱落的瓷片不仅破坏美观，更对行人和车辆构成安全威胁。“刮大风时瓷砖啪啪往下掉，我们都不敢从楼下走。”一位居民回忆道。尽管多次反映，问题却始终未得到有效解决。

2021年，在街道办和社区的支持下，小区抓住“物管会向业委会过渡”政策契机，历时半年推动业委会成立。这是外立面修缮的第一步——根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，动用公共维修基金需由业委会申请。

二、突破性的“首例探索”

业委会成立后，真正的挑战才刚刚开始。公共维修基金的使用需满足“双三分之二”规则（三分之二以上业主同意且公示无异议），而更棘手的是，新奥洋房的外立面翻修项目是北京市首次由业主自发申请的大规模改造，金额超千万元，无先例可循。

“没有使用维修基金办理施工许可证的先例，分期支付、业委会直接管理资金也是首例。”业委会成员坦言，每一步都需“摸着石头过河”。他们耗时一年多，通过12345投诉推动流程，反复与街道办、区建委沟通，甚至自费解决政府平台技术问题，才完成资金划转、招标和施工许可。

三、停工僵局：合同漏洞引爆矛盾

2024年4月，工程正式启动。但数月后，施工方突然提出追加200万元预算——原定1316万元的“固定总价合同”因实际施工面积远超预期，已施工的4栋楼需增补费用，未施工的6栋楼需按实测面积重新结算。

业委会坚决反对：“合同明确约定超预算风险由施工方承担！”双方各执一词：业主认为施工方签约前未严格复核工程量，且“闭口合同”不应随意变更；施工方则称甲方提供的只有竣工图，部分楼栋实际面积比测算翻倍（如3号楼从3700平方米增至7200平方米），责任难以界定。

四、僵局背后的深层矛盾

合同条款的模糊性：尽管合同注明“固定总价”，但未明确工程量复核责任方。业委会依赖施工方专业能力，施工方则以图纸不全为由推诿，导致争议爆发。责任分摊的空白：面积测算误差暴露了前期筹备的不足——业委会未要求施工方出具详细测量报告，施工方亦未严格审核图纸，双方均认为对方应担主责。协调机制的缺失：街道办和住建委虽组织协调会，但无强制约束力。住建委坦言“从未遇到类似情况”，只能建议司法解决，暴露出老旧小区改造中政策指导的滞后性。

五、启示：首例项目的镜鉴意义

新奥洋房的困境并非个例，而是为全国老旧小区改造提供了重要警示：

合同精细化：固定总价合同需明确工程量复核责任、误差处理机制，避免“口头约定”埋隐患；前期筹备专业化：业委会应引入第三方机构评估工程量，避免依赖单一图纸；政策支持需细化：针对大额维修基金使用，政府应出台操作细则，减少“首例探索”的制度空白。

目前，工程仍停工待解。街道办坦言：“若双方无法妥协，只能走司法程序。”这场关乎1100户居民安全的“自救行动”，能否突破僵局？答案或许将推动老旧小区改造制度的完善。

（中国房地产报记者 田傲云 班晓丽 北京报道）

【结语】新奥洋房的故事，是业主自治意识觉醒的缩影，也是基层治理困境的写照。当居民自发筹措资金改善家园，却因合同漏洞和协调不足陷入僵局，更凸显了制度保障的重要性。避免“安全墙”沦为“烂尾工程”，需要业主、施工方、政府和行业的共同反思。

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